CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS SOBRE DESAHUCIOS
Este Código, cuya denominación completa es de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, se recoge como anexo al Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Desde que comenzó la crisis, se han ejecutado 150.000 desahucios y otros 300.000 casos están en curso. Este incremento refleja el impacto no solo de la coyuntura económica, sino también del desempleo
El modelo de protección recogido gira en torno a la elaboración de este Código, al que voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española. Casi noventa entidades ya se han adherido al Código, habiéndose ya remitido el listado al BOE para su publicación, tal y como establece el Real-Decreto ley 6/2012. Una vez suscrito, se convierte en obligatorio por el plazo mínimo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales.
El Código se va a aplicar a los deudores situados en el umbral de exclusión con contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria. Se consideran situados en el umbral de exclusión, cuando concurran en ellos todas las siguientes circunstancias:
-ha de ser la única vivienda propiedad del deudor
-préstamo/crédito concedido para su adquisición sin más garantías reales o personales o insuficientes
-todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo o actividades económicas
-la cuota hipotecaria debe ser superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar
-los miembros de la unidad familiar han de carecer de bienes patrimoniales para hacer frente a la deuda
-la vivienda no podrá exceder un valor de 200.000.-€ en las grandes ciudades o un tope de 120.000.-€ en las poblaciones de menor tamaño.
Incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.
Podrán solicitar la reestructuración de la deuda los deudores, incluso iniciado el procedimiento de ejecución y hasta el anuncio de la subasta. La entidad deberá presentar un plan en el plazo de un mes, que deberá incluir:
-una carencia en la amortización de capital de cuatro años
-la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años desde la concesión del préstamo
-la reducción del tipo de interés aplicable a euríbor más 0,25 puntos durante la carencia
-la posibilidad de pedir medidas adicionales si el plan resulta inviable.
Potestativamente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor
La amortización anticipada solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no tendrá costes por compensación.
La segunda fase tendrá lugar, si la reestructuración anterior no resultase suficiente. En este caso, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar de plano en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan.
Se considera inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota mensual superior al 60% de sus ingresos.
Podrán solicitar la quita los deudores antes y durante el procedimiento de ejecución, aunque se haya anunciado la subasta y también aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.
La entidad realizará el cálculo entre tres métodos que se especifican, siendo una de ellas la de reducir la deuda un 25%.
Si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, éstos podrán solicitar, y las entidades financieras deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. El plazo es de doce meses desde la solicitud de la reestructuración. Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. La entrega de la vivienda podrá hacerse a la propia entidad o a terceros que ésta designe. La dación en pago no será aplicable cuando ya se haya anunciado la subasta o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.
El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda pendiente en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la rente devengará un interés de demora del 20%.
Las medidas anteriores se complementan con otras de índole procesal y fiscal. En materia procesal se simplifica el procedimiento de ejecución extrajudicial, previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando entre otras medidas, la subasta on line. En materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.